疫情之后 AI与商用地产间会产生怎样的化学反应

作者:张伟 来源:原创 2020-03-05

  办公室设计顾问、作家弗朗西斯·达菲曾说过这么一句话——办公建筑是20世纪最伟大的标志之一。办公楼的塔尖勾勒出的,是整个城市的天际线。

  弗朗西斯之所以说出这句话,其原因在于,商业地产映射出了过去100年间就业模式的变革。一组数据显示,当下美国、日本至少有50%劳动人口就职于办公楼宇之中,而这组数字在20世纪初,才仅为5%。

  另一个有趣的研究结果显示,一个企业大致成本分为设施、运营、家具、人员薪酬等几大部分组成,占比分别为3-4%、4%、1%、90-91%。而地产机构如果能利用3%-4%的设施支出来提高工作场所的生产力,那么则会对占服务机构支出费用90-91%的员工开支产生事半功倍的影响。也正因如此,才催生了办公楼宇一次又一次的变革。

疫情之后 AI与商用地产间会产生怎样的化学反应

  与时代同行的办公楼宇变革

  回到国内商业地产来看,其发展大致可分为四个时期。第一时期,出现在50年代至80年代初,当时写字楼又被称为办公楼,多为层数不超过6层的自用型办公楼。而内部简单的配套设施,在功能层面也仅能满足员工日常的办公需求。

  80年代至90年代初,外企资金的大量涌入,带动了办公楼宇的一次变革,综合型仿国际标准的写字楼孕育而生。相比此前而言,新一代写字楼有着更鲜明的时代特征与更明确的空间划分,除更完善的基础设施外(空调、排水、中控、通讯等),全新分层分区租赁的模式,也让这一代商用楼宇具备了更多的业务属性。

  发展至90年代后,精细化管理理念在西方开始盛行,这种管理模式不仅利于企业自身的发展,也能为市场奉献更适合消费者需要的产品。而仿国际标准的写字楼也在这种理念的影响下,开始将重心侧重在客户需求上。OA、BA、CA、SA等更专业智能手段的出现则是绝佳的代表,新技术大幅提升了员工上班过程中的满意度。

  随后,便是现今人们能够叫得上名字的国际性顶级商务写字楼,这类写字楼凭借高度智能化标准、完善的周边配套、高质量的物业服务,成为了一座城市的“名片”。

  由此来看,商业地产的发展,一直在随着时代的车轮前行着。尤其伴随新技术的不断突破,拓展写字楼的需求也会随之增多。

  而当下,如果说什么是商业地产面临的最大需求,那必然是防疫。回想非典那一年,多数写字楼开始重抓公共卫生系统,电梯与候梯间的卫生情况、楼体结构设计、与室内外空气循环成为了推动当时变革的主要因素。

  因此,在人工智能大行其道的当下,商业地产行业显然面临着一轮全新的技术变革,而这一次的重心,便是无接触。

  AI与办公楼宇的双向挑战

  防疫对于商用写字楼而言,入口处是不容失手的一道关卡。但对于目前大多写字楼宇而言,除人工温枪检测这一方法外,似乎并没太过完整的配套解决方案。而温枪也早在非典那一年便投入使用,由此来看这场防疫战,一些楼宇的举措并未高明多少。

  当然,这也与技术演进有着千丝万缕的联系,毕竟机器视觉等人工智能技术取得突破也是近几年才出现的,而这些已经屹立了十几年亦或更久的楼宇,显然不会在大规模应用前主动去改造基础设施。

  即便现状如此,但措手不及的疫情已摆在每个人的面前。尤其对于已经复工的人士而言,上班过程中最让他们感到不安的便是公共场所下的卫生问题,电梯里的触控式楼层按钮、消防通道的门把手都让他们时刻保持着警惕,这一点在综合办公楼里尤为突显。

  而即便疫情消退之后,人们的防护意识也不会再短期内消失,甚至这些意识会逐步改变此前人们的行为模式,催生出全新需求与业务模式,而无接触显然是个趋势。

  就目前而言,以电梯为例,大多是以IC卡电梯智能方案为主,这套方案还无法在本质上实现无接触愿景。而一部电梯标称寿命约在20年左右,实际使用情况会依出厂后保养力度决定。更换一部全新新梯,所需的采购与时间成本都将带来很大负荷。

  纵观目前国内电梯行业市场,据国家统计局发布的一组数据显示,2013年至2015年我国电梯生产企业数量是保持一个较为快速的增长趋势,年均增速都是在15%以上。但是从2016年开始,随着行业盈利能力变差,电梯制造企业增速开始明显放缓。因此技术如果想要切入这样一个行业当中,显然要找到一个合理的落脚点。

  更换整部电梯虽不太现实,但在电梯使用中,常会进行落后主机、控制及安全系统方面的更换,这便给了技术一个下脚处。因此,技术如何时间模块化,成为了这一波商用楼写字楼升级的关键。

  同样需要模块化的场景还不仅电梯这一处,对于此类公共场所而言,复工潮对防疫提出了极为严苛的挑战。如何尽可能的减少人员接触,并提升人员通行效率降低聚集情况的发生,更成为了重中之重。

  当下,市面上一些AI企业也纷纷推出了相应解决方案,如智能无感人体测温系统,可在无需近距离接触的前提下,精确检测目标人物体温,并借助AI技术来对目标进行定位。因此技术如何以模块化这种更为灵活的方式部署在楼宇、小区等公共场所,成为了实际应用中最大的拦路虎。

  总体而言,技术革新一直是推动时代前行的主要动能,科技的递进衍生了全新需求,同样全新的需求也将带动科技的前行。而受疫情影响催生出的场景化需求,也只有科技才能做到“快速补位”。

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